La perdita di una persona cara è un momento difficile, e spesso ci si trova ad affrontare anche complesse questioni burocratiche, tra cui la successione ereditaria. Uno degli aspetti più rilevanti riguarda le tasse di successione sugli immobili, ovvero l’obbligo di pagare un’imposta per il trasferimento della proprietà di beni immobili in seguito al decesso di una persona. In questo articolo troverai una guida completa per capire cosa sono le tasse di successione, come si calcolano, quando vanno pagate e come gestirle correttamente, evitando errori o sanzioni.
Imposta di successione immobili: cosa sapere prima di ereditare
Le tasse di successione sono tributi che devono essere versati dagli eredi per poter acquisire ufficialmente i beni lasciati dal defunto. Questi tributi riguardano sia beni mobili (denaro, azioni, gioielli) che beni immobili (case, terreni, fabbricati).
In Italia, la normativa di riferimento è contenuta nel Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta sulle successioni e donazioni (D.lgs. 346/1990), modificato più volte nel corso degli anni. Attualmente, l’imposta di successione è proporzionale e dipende dal grado di parentela tra il defunto e gli eredi nonché dal valore dei beni ereditati.
Quando si applica l’imposta di successione sugli immobili
L’imposta di successione si applica sempre in presenza di beni immobili nell’asse ereditario, a prescindere dal loro numero o valore. Tuttavia, non sempre c’è un’imposta da pagare, grazie a determinate franchigie previste dalla legge.
L’obbligo di pagamento sorge quando si presenta la dichiarazione di successione, che è un atto formale da depositare all’Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dalla data del decesso.
Chi deve pagare le tasse di successione sugli immobili
Sono tenuti al pagamento delle tasse di successione:
- Gli eredi legittimi o testamentari
- I legatari
- Gli esecutori testamentari e curatori dell’eredità giacente, se designati
In caso di più eredi, tutti sono solidalmente responsabili per il pagamento delle imposte dovute, anche se possono suddividersi l’onere secondo le rispettive quote ereditarie.
Imposta di successione calcolo: come calcolare correttamente l’ammontare
Il calcolo dell’imposta di successione si basa su tre elementi fondamentali:
1. Valore catastale dell’immobile
Il primo passo per determinare l’importo dell’imposta è calcolare il valore catastale dell’immobile. Questo valore non corrisponde a quello di mercato, ma si ottiene attraverso una formula:
- Per le abitazioni (categoria A, esclusa A/10):
Valore catastale = rendita catastale × 1,05 × coefficiente (attualmente 120 per le abitazioni) - Per gli immobili diversi (es. uffici, negozi):
Il coefficiente varia (es. 60 per categoria C/1, 40,8 per categoria A/10)
Esempio: per un’abitazione con rendita catastale di € 800:
800 × 1,05 = 840 → 840 × 120 = € 100.800
2. Quota ereditaria
Ogni erede paga l’imposta solo sulla quota di valore a lui spettante. Se, ad esempio, due figli ereditano in parti uguali un immobile dal valore catastale di € 200.000, ciascuno sarà tassato su € 100.000.
3. Aliquote e franchigie
Le aliquote variano in base al rapporto di parentela con il defunto. Ecco lo schema attuale:
| Grado di parentela | Aliquota | Franchigia |
| Coniuge e figli | 4% | € 1.000.000 |
| Fratelli e sorelle | 6% | € 100.000 |
| Altri parenti fino al 4° | 6% | Nessuna |
| Altri soggetti (estranei) | 8% | Nessuna |
| Figli disabili gravi | 4% | € 1.500.000 |
La franchigia è l’importo entro il quale non si paga nulla. Solo il valore eccedente viene tassato.
Esempio pratico
Due figli ereditano una casa del valore catastale di € 300.000. La loro quota è di € 150.000 ciascuno.
- Aliquota: 4%
- Franchigia: € 1.000.000
- Importo tassabile: 0 (perché 150.000 < 1.000.000)
In questo caso non si pagherà imposta di successione.
Oltre all’imposta di successione: imposte ipotecaria e catastale
Anche se l’imposta di successione potrebbe non essere dovuta grazie alla franchigia, ci sono comunque due tributi da pagare:
- Imposta ipotecaria: 2% del valore catastale dell’immobile
- Imposta catastale: 1% del valore catastale
Queste due imposte sono sempre dovute, salvo casi di agevolazione.
Agevolazioni prima casa
Se l’erede ha i requisiti per usufruire dell’agevolazione prima casa, le imposte ipotecaria e catastale sono fisse, pari a € 200 ciascuna. I requisiti sono:
- Non essere proprietario di altra casa nello stesso Comune
- Risiedere o trasferire la residenza nel Comune dove si trova l’immobile
- Non aver già beneficiato delle agevolazioni prima casa
Tasse di successione: come gestirle e quando pagarle
Le imposte devono essere versate entro il termine per la presentazione della dichiarazione di successione, ossia entro 12 mesi dal decesso.
Il pagamento può essere effettuato:
- In un’unica soluzione, contestualmente alla presentazione della dichiarazione
- A rate, previa richiesta (massimo 12 rate trimestrali)
Per pagare si utilizza il modello F24, inserendo i codici tributo relativi a imposta di successione, imposta ipotecaria e catastale.
Come si presenta la dichiarazione di successione
La dichiarazione di successione si presenta esclusivamente online tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (Fisconline o Entratel), oppure rivolgendosi a:
- CAF o professionisti abilitati (notai, commercialisti, avvocati)
- Uffici dell’Agenzia delle Entrate (su appuntamento)
Documenti necessari:
- Certificato di morte
- Documenti di identità degli eredi
- Atti di proprietà degli immobili
- Visure catastali
- Autocertificazione degli eredi
- Eventuale testamento
Dopo la presentazione, l’Agenzia rilascia una ricevuta e, se richiesto, effettua direttamente la voltura catastale, trasferendo la proprietà ai nuovi intestatari.
Cosa succede se non si pagano le tasse di successione
Il mancato pagamento delle tasse di successione comporta:
- Sanzioni amministrative (dal 120% al 240% dell’imposta dovuta)
- Interessi di mora
- L’impossibilità di vendere o donare l’immobile (fino a regolarizzazione)
Inoltre, in caso di omissione dolosa si può incorrere anche in responsabilità penale.
Successione e donazione: le differenze fiscali
Molti si chiedono se sia più conveniente donare un immobile in vita piuttosto che lasciarlo in eredità. Dal punto di vista fiscale, le imposte sono quasi identiche, con le stesse aliquote e franchigie. Tuttavia, la donazione può avere costi aggiuntivi (es. atto notarile, trascrizione) e implicazioni diverse in caso di contestazioni future tra eredi.
Consigli utili per gestire le tasse di successione
Di seguito alcuni consigli utili per gestire al meglio le tasse di successione quando si eredità un patrimonio:
- Verifica la rendita catastale dell’immobile: è la base di ogni calcolo;
- Controlla le franchigie applicabili secondo il grado di parentela;
- Richiedi le agevolazioni prima casa se ne hai diritto;
- Presenta in tempo la dichiarazione per evitare sanzioni;
- Affidati a un professionista (notaio o CAF) se la successione è complessa;
- Conserva tutta la documentazione per eventuali controlli.
Le tasse di successione sugli immobili sono un passaggio obbligato per gli eredi, ma con le giuste informazioni e una corretta pianificazione, è possibile gestirle senza sorprese. Conoscere quando si applicano, come si calcolano e come ottimizzare i costi può fare una grande differenza.
Laureata in Giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Torino lavoro nel mondo delle assicurazioni. Sono appassionata di libri, cinema e comunicazione e dal 2013 ho iniziato la mia esperienza in continua evoluzione come web writer.
