Come si valuta un immobile? – Il metodo della capitalizzazione diretta

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Come si stabilisce il valore di mercato di un immobile? I professionisti della valutazione immobiliare utilizzano vari metodi, in funzione dalla tipologia dell’immobile da valutare, delle caratteristiche del mercato nella zona in cui si trova l’immobile e della disponibilità di dati. In questo articolo approfondiamo il metodo della capitalizzazione diretta.

 

Il metodo della capitalizzazione diretta è collegato al metodo reddituale – potremmo dire che spinge il metodo reddituale un passo più in là – per convertire l’aspettativa di reddito annuo in un’indicazione di valore. Questa conversione è ottenuta dividendo la stima reddituale per un appropriato tasso, detto Overall Capitalization Rate, che chiameremo per semplicità i.

 

Per quali tipologie di immobili risulta utile applicare questo tipo di valutazione?

La capitalizzazione diretta è ampiamente utilizzata per immobili caratterizzati da una produzione di reddito stabile e continuo, inseriti in un mercato con un elevato numero di comparables – ovvero immobili che presentano un simile profilo fisico, di rischio, reddito, spesa e  localizzazione. Questa metodologia è invece meno utile per beni di recente ultimazione, oppure per immobili la cui aspettativa di andamento di costi e ricavi si preannuncia instabile.

 

Come si calcola il valore di un immobile con il metodo della capitalizzazione diretta?

La formula per il calcolo del valore di un immobile attraverso la capitalizzazione diretta si basa sostanzialmente sulla capitalizzazione del reddito annuo generato dall’immobile (R) ed è la seguente:

V= R / i

N.B. Per il calcolo di R si rimanda all’articolo sul metodo reddituale.

 

Come si calcola i?

Il saggio di capitalizzazione non è una grandezza naturale espressa spontaneamente dal mercato, come il tasso di interesse, bensì una grandezza derivata dal rapporto tra il reddito ed il prezzo di mercato di un immobile; il primo deriva dal canone di affitto rilevato nel segmento di mercato degli affitti, il secondo si realizza nel segmento di mercato delle compravendite.

A sua volta, dunque, i si ricava dalla seguente formula:

 i = RA + RB + RC / PX + PY + PZ

Dove R rappresenta il canone di affitto annuo dei comparables e P il prezzo di compravendita dei comparable (entrambi saranno ricavati da apposite ricerche di mercato). Sia R che P devono essere opportunamente ponderati per la superficie.

 

Esempio pratico

Per semplicità, alleghiamo un esempio pratico già risolto:

 

 


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