Come si valuta un immobile? – Il metodo della capitalizzazione diretta

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Come si stabilisce il valore di mercato di un immobile? I professionisti della valutazione immobiliare utilizzano vari metodi, in funzione dalla tipologia dell’immobile da valutare, delle caratteristiche del mercato nella zona in cui si trova l’immobile e della disponibilità di dati. In questo articolo approfondiamo il metodo della capitalizzazione diretta.

 

Il metodo della capitalizzazione diretta è strettamente collegato al metodo reddituale – potremmo dire che spinge il metodo reddituale un passo più in là – per convertire l’aspettativa di reddito annuo (l’affitto annuo che l’immobile è potenzialmente in grado di generare) in un’indicazione di valore (ovvero il prezzo a cui venderemmo oggi il nostro immobile sul mercato). Questa conversione si ottiene dividendo il reddito annuo per un appropriato tasso di interesse, che indicheremo per semplicità con i.

 

Per quali tipologie di immobili risulta utile applicare questo tipo di valutazione?

La capitalizzazione diretta è ampiamente utilizzata per immobili caratterizzati da una produzione di reddito stabile e continuo, inseriti in un mercato con un elevato numero di comparables – immobili comparabili – ovvero immobili che presentano un simile profilo fisico, di rischio, reddito, spesa e  localizzazione. Questa metodologia è invece meno utile per beni di recente ultimazione, oppure per immobili la cui aspettativa di andamento di costi e ricavi si preannuncia instabile.

 

Come si calcola il valore di un immobile con il metodo della capitalizzazione diretta?

La formula per il calcolo del valore di un immobile attraverso la capitalizzazione diretta si basa sostanzialmente sulla capitalizzazione del reddito annuo generato dall’immobile (R) ed è la seguente:

V= R / i

N.B. R rappresenta il reddito annuo da locazione generato dall’immobile, al netto delle spese operative.

Come si calcola i?

Il tasso di interesse i non è una grandezza naturale espressa spontaneamente dal mercato, bensì una grandezza derivata dal rapporto tra il reddito ed il prezzo di mercato di un immobile; il primo deriva dal canone di affitto rilevato nel segmento di mercato degli affitti, il secondo si realizza nel segmento di mercato delle compravendite.

Dunque, i si ricava dalla seguente formula:

 i = RA + RB + RC / PX + PY + PZ

Dove R rappresenta il canone di affitto annuo dei comparables e P il prezzo di compravendita dei comparable (entrambi saranno ricavati da apposite ricerche di mercato). Sia R che P devono essere opportunamente ponderati per la superficie (mq).

 

Esempio pratico

Per semplicità, alleghiamo un esempio pratico già risolto:

 

Il Reddito annuo prodotto dal nostro immobile è pari a 9.925 euro. Per ricavare il valore di mercato dell’immobile, dividiamo il reddito per un tasso di interesse congruo, i, che ci siamo opportunamente ricavati dividendo la media del reddito annuo prodotto da alcuni comparables – A, B e C – ponderata per la superficie, per la media del prezzo di vendita di altri comparables – X, Y, Z – anche questa ponderata per la superficie.

Una volta calcolato i, pari a 0.0407, capitalizziamo il Reddito del nostro immobile e otteniamo una stima affidabile del valore di mercato (244mila euro).

 

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