Come si valuta un immobile? – Il criterio del valore di mercato

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Proseguiamo con la nostra guida basic alla valutazione immobiliare. Dopo aver definito i concetti fondamentali relativi alla valutazione, e la metodologia di valutazione in base al criterio del costo di ricostruzione, proseguiamo con il secondo criterio: il valore di mercato.

Con il ‘criterio di mercato’, si giunge alla stima del valore dell’immobile attraverso il confronto con immobili comparabili. Il valore di mercato, fondamentale in caso di compravendita, locazione e, talvolta, in contesto giudiziario, nel caso di contenziosi, come separazioni e divorzi, è definibile come «l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data di valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e dopo un’adeguata attività di marketing da entrambe le parti».

Il concetto fondante di questa metodologia è quello per cui il valore di mercato di un bene immobiliare è strettamente legato al prezzo di immobili comparabili e proposti sul mercato in maniera competitiva. L’analisi comparativa si concentra sulle similitudini e sulle differenze tra i beni che hanno una conseguenza diretta sul valore, quali:

  • Dimensioni e localizzazione dell’immobile
  • Caratteristiche fisiche
  • Motivazioni di acquirenti e venditori
  • Condizioni del mercato al momento della transazione

Il criterio di mercato è perciò applicabile solo laddove vi siano informazioni su trend e tendenze di mercato sufficienti, recenti e attendibili. è necessario quindi ricercare le informazioni sui immobili comparabili, analizzarle e, eventualmente, apportare le dovute rettifiche, in base alle differenze rilevate.

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