01 Marzo 2023, 10:30

Categorie catastali: cosa sono, quando nascono e a cosa servono

Le categorie catastali indicano la destinazione d’uso di un immobile situato sul territorio italiano, tramite l’utilizzo di una sigla composta da numeri e lettere, la quale determina la rendita dell’immobile. Quali sono le categorie catastali e come si attribuiscono?
Ad introdurre le categorie catastali è il Decreto Regio n. 652 del 13 aprile del 1939. L’obiettivo dell’introduzione delle categorie catastali era quello di avere un dato unico che permettesse di calcolare il reddito imponibile. Negli anni, questo dato ha acquisito ancora più valore, perché si lega all’IMU (tassa sulla proprietà) e ai contratti di affitto e vendita.

Quante sono le classi catastali?

A determinare la categoria catastale, generalmente, è la destinazione d’uso. Le categorie sono 6 e vanno dalla lettera A alla lettera F, con questa suddivisione:

  • A, B e C: immobili a destinazione ordinaria.
  • D, E, ed F: immobili a destinazione speciale.

Ogni lettera ha poi associato un numero che serve a definire ancora più nello specifico l’immobile, tramite delle sottocategorie.

Quali sono le categorie delle case?

Categoria Catastale: le abitazioni civili

La categoria catastale A fa riferimento alle abitazioni civili:

  • A1: abitazioni signorili, situate in zone di pregio, con caratteristiche costruttive di alto livello e finiture di pregio
  • A2: abitazioni ad uso civile (comprende la gran parte degli immobili sul territorio italiano)
  • A3: abitazioni di tipo economico
  • A4: abitazioni popolari
  • A5: abitazioni “ultrapopolari”, senza impianti e servizi igienici, e costruiti con materiali scadenti
  • A6: abitazioni rurali
  • A7: abitazioni in villini
  • A8: abitazioni in villa
  • A9: castelli storici
  • A10: uffici privati
  • A11: abitazioni tipiche di alcune località (trulli, sassi, rifugi di montagna).

Vediamo nel dettaglio le caratteristiche delle varie sottocategorie della classe A.

A/1 Abitazioni di tipo signorile

La categoria catastale A1 indica le unità immobiliari che appartengono ad immobili di pregio, sia per le caratteristiche tecnologiche e costruttive, sia per le finiture, sia per la zona della città in cui sono situate. Può essere in categoria A1 un appartamento in un edificio di lusso, o appartamenti ricavati da ville di lusso e/o in zone prestigiose.

A/2 Abitazioni di tipo civile

Della categoria catastale A2 fa parte quasi tutto il patrimonio immobiliare residenziale italiano. Si tratta di immobili le cui caratteristiche costruttive e impiantistiche sono nella media rispetto al mercato immobiliare. Sono unità immobiliari di grandezza media e con finiture di buon livello.

A/3 Abitazioni di tipo economico

Le unità immobiliari di categoria catastale A3 fanno parte di condomini o edifici costruiti con materiali e impianti di livello economico. Si tratta di unità immobiliari piccole e, di solito, con un solo bagno.

A/4 Abitazioni popolari

Sono unità immobiliari presenti in condomini o strutture popolari e con impianti essenziali. Le nuove costruzioni partono dalla categoria A3, quindi questa categoria catastale riguarda solo vecchie costruzioni.

A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare

Comprende unità immobiliari appartenenti ad edifici costruiti con materiali di livello molto basso, finiture molto economiche, e con servizi igienici condivisi. Questa categoria è stata soppressa perché ha caratteristiche che non permettono di considerarla abitativa, e riguarda solo gli immobili già accatastati e che non hanno subìto una variazione catastale.

A/6 Abitazioni di tipo rurale

Appartengono alla categoria catastale A6 gli edifici nelle vicinanze di terreni ad uso agricolo, e che sono utilizzati come residenza di coloro che svolgono la professione di agricoltore. Questa categoria è stata soppressa perché ha caratteristiche che non permettono di considerarla abitativa, e riguarda solo gli immobili già accatastati e che non hanno subìto una variazione catastale.

A/7 Abitazioni in villini

Appartengono a questa categoria catastale i villini comprendenti una o più unità immobiliari e presenta caratteristiche costruttive e tecnologiche di tipo civile o economiche.

A/8 Abitazioni in villa

Si tratta di ville con giardino, costruite in zone di pregio e con caratteristiche tecnologiche e costruttive di alto livello.

A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici

Questa categoria catastale comprende castelli e palazzi eminenti.

A/10 Uffici e studi privati

Sono unità immobiliari con caratteristiche che consentono solo attività professionali. La categoria comprende quindi laboratori analisi, laboratori odontotecnici, studi medici, agenzie di assicurazioni, scuole e uffici privati.

A/11 Abitazioni o alloggi tipici dei luoghi

Questa categoria comprende sia le baite, gli chalet e i rifugi di montagna, situati ad alta quota, sia le costruzioni temporanee costruite in zone vittime di terremoti, che le costruzioni locali caratteristiche: trulli, sassi, dammusi.

Seguono i gruppi B e C, che riguardano collegi, case di cura, uffici pubblici e istituti di detenzione.

Categoria Catastale B

B/1 Collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme.

Comprende luoghi in cui si vive collegialmente.

B/2 Case di cura e ospedali senza fine di lucro

Comprende ospedali, case di cura, fabbricati INPS, poliambulatori, luoghi per la convalescenza.

B/3 Prigioni e riformatori

Comprende gli istituti di detenzione e che hanno lo scopo di rieducare: riformatori e prigioni.

B/4 Uffici Pubblici

Comprende immobili destinati a contenere uffici pubblici o uffici parrocchiali e vescovili.

B/5 Scuole e laboratori scientifici

Comprende immobili che svolgono la funzione della pubblica istruzione: scuole, laboratori scientifici, osservatori astronomici e meteorologici.

B/6 Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie

Comprende gli edifici destinati alla conoscenza e alla ricerca: musei, gallerie, biblioteche, pinacoteche, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9, circoli culturali no profit.

B/7 Cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto

Comprende oratori e cappelle non destinate al culto. Riguarda solo unità immobiliari con ingresso indipendente.

B/8 Magazzini sotterranei per depositi di derrate

Comprende magazzini sotterranei destinati alla conservazione di cibi. Questa categoria non è più valida.

Categoria Catastale C

Comprende solo edifici commerciali: negozi, botteghe, magazzini, autorimesse, stalle e scuderie.

C/1 Negozi e Botteghe

Comprende locali con accesso dalla strada che hanno come scopo la vendita di merci, manufatti, prodotti e servizi: negozi, barbieri, banche, agenzie di assicurazioni, orologiai, ambulatori medici, biglietterie, ristoranti, trattorie, bar, panetterie, pizzerie.

C/2 Magazzini e locali di Deposito

Comprende soffitte, cantine, magazzini e depositi, luoghi senza vetrina destinati alla vendita all’ingrosso.

C/3 Laboratori per arti e mestieri

Comprende luoghi predisposti per la lavorazione o riparazione di prodotti: falegnami, fabbri, macelli, forni per la panificazione, caseifici, autofficine, autolavaggi.

C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)

Comprende luoghi senza fini religiosi o di lucro, come sale da ginnastica o per il dopolavoro.

C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro)

Comprende luoghi con vasche o piscine.

C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse

Comprende scuderie, stalle, box auto, posti auto scoperti, rimesse per barche e autorimesse senza fini di lucro.

C/7 Tettoie chiuse o aperte

Comprende unità delimitate da una segnaletica a terra e ricavate su spazi privati coperti, lavatoi o posti auto.

Immobili a destinazione speciale

Gli immobili a destinazione speciali sono:

  • D: alberghi e pensioni, istituti di credito, esercizi commerciali e industriali, fabbricati per lo sport e  case di cura (entrambe se a finalità di lucro);
  • E: stazioni di servizio, recinti chiusi, ponti comunali;
  • F: aree urbane, edifici in costruzione e in definizione.

Categoria Catastale D

La categoria catastale D comprende le grandi strutture produttive, quelle ricettive senza fini di lucro, e gli edifici destinati ai servizi: banche, opifici, edifici industriali, agricoli e galleggianti.

D/1 Opifici

Comprende stabilimenti con funzione produttiva in cui una materia prima diventa un prodotto finito: fabbriche, distillerie, polverifici e zuccherifici, cabine elettriche, centrali idroelettriche.

D/2 Alberghi e pensioni (con fine di lucro)

Comprende immobili, o unità immobiliari, adibiti ad alberghi, pensioni, case di riposo e locande.

D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili (con fine di lucro)

Comprende teatri, discoteche, parchi faunistici e parchi giochi.

D/4 Case di cura ed ospedali (con fine di lucro)

Comprende ospedali, poliambulatori, case di cura con fini di lucro.

D/5 Istituti di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)

Comprende istituti di credito, assicurazioni, istituti di cambio.

D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)

Comprende stadi, sale da bowling, campi sportivi privi di costruzioni, piscine, impianti sportivi.

D/7 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni

Comprende i locali di deposito attrezzi lungo le autostrade, impianti complessi per l’autolavaggio, caselli autostradali, discariche a gestione reddituale, depositi di rottami, costruzioni per la manutenzione di autoveicoli dotati di attrezzature specifiche, impianti di depurazione delle acque, centrali del latte, industrie estrattive.

D/8 Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni

Comprende posti barca nei porti turistici, campeggi, capannoni per cibi surgelati, fabbricati per la grande distribuzione, aree deposito rottami (solo per lo stoccaggio).

D/9 Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio

Comprende unità immobiliari ancorate al terreno o sospese: ponti privati, edifici galleggianti.

D/10 Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole

Comprende edifici connessi ad attività agricole.

Categoria Catastale E

In questa categoria troviamo edifici con esigenze speciali. 

E/1 Stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi ed aerei

Comprende le stazioni per il trasporto marittimo e terrestre: stazioni ferroviarie e metropolitane, porti, sciovie, funivie, aeroporti.

E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio

Comprende ponti provinciali e ponti comunali con pedaggio.

E/3 Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche

Comprende padiglioni comunali, impianti di depurazione, chioschi, edicole per giornalai, orinatoi pubblici, stazioni auto tranviarie, stazioni per la vendita di carburante, chioschi per rifornimento di autoveicoli.

E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche

Comprende recinti chiusi per il bestiame e tettoie per il mercato.

E/5 Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze

Comprende i fabbricati esenti da imposta fabbricati, con ruolo di fortificazione.

E/6 Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale

Comprende fari, torri dell’orologio e semafori.

E/7 Fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti

Comprende luoghi di culto di proprietari privati, esenti dall’imposta di fabbricati.

E/8 Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia

Comprende i fabbricati nei cimiteri (esclusi sepolcri, colombari e tombe di famiglia).

E/9 Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E

Comprende edifici a destinazione speciale: acquedotti civici, mattatoi pubblici, magazzini per consorzi agrari, campi sportivi, discariche per lo smaltimento di rifiuti solidi.

Categoria Catastale F

Comprende le aree urbane, i lastrici solari e gli immobili che attendono di passare alla categoria definitiva.

F/1 Area urbana

Un’area urbana non censibile come terreno agricolo per via della sua grande valenza urbana.

F/2 Unità collabenti

Comprende edifici che non possono produrre redditi: ruderi o edifici fatiscenti.

F/3 Unità in corso di costruzione

Comprende edifici in costruzione, che poi, ultimati, cambiano categoria.

F/4 Unità in corso di definizione

Comprende immobili la cui estensione non è rilevabile dalla planimetria catastale e che quindi non possono essere correttamente identificati.

F/5 Lastrico solare

Comprende il lastrico solare privato o condominiale.

F/6 Fabbricato in attesa di dichiarazione

Comprende gli immobili in attesa della dichiarazione (circolare 1/2009).

Categoria catastale: come sapere quella del proprio immobile

Nel caso di compravendita, o per effettuare alcune verifiche, potrebbe essere utile sapere la categoria catastale di una proprietà, e ricavarla è oggi più semplice rispetto al passato. Bisogna consultare la visura catastale dell’immobile, che si può richiedere online, tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate.
Basta fare il Login sul sito, utilizzando lo SPID, e fare la richiesta, sia essendo persona fisica, sia essendo persona giuridica. Verrà poi rilasciata la visura contenente la categoria catastale e gli altri dati relativi all’immobile.

Categorie catastali: è possibile chiedere un cambio di categoria catastale?

Dopo una ristrutturazione, è possibile richiedere un cambio di categoria catastale tramite un titolo autorizzativo. Bisogna rivolgersi ad un architetto, geometra o ingegnere che elaborerà un DOCFA e completerà la pratica tramite il sito dell’agenzia delle entrate. Per interventi sull’immobile che riguardano demolizioni, costruzioni e modifiche alla planimetria, è necessaria una SCIA, che informi il Comune dell’inizio dei lavori e che comunichi al Catasto la situazione dopo i lavori.

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