Vendere una casa con mutuo è possibile in alcune circostanze e seguendo un iter delicato che va conosciuto passo dopo passo.
Molte persone comprano casa con mutuo, che come sappiamo è un prestito di durata medio-lunga e che richiede anni per l’estinzione. Poi, la vita di queste persone cambia e hanno bisogno di vendere, magari per acquistare una casa più grande o in un altro posto.
Vendere casa col mutuo in corso richiede una buona conoscenza dell’argomento. In questa guida cercheremo di aiutare queste persone a capire se per loro è possibile vendere la casa con mutuo e come, esplorando le varie casistiche.
Vendere una casa con mutuo: 4 opzioni
Iniziamo spiegando che quando si accende un mutuo, la banca non ha alcuna titolarità sull’immobile, che può quindi metterlo in vendita, ma è tenuto a gestire la pratica del finanziamento, dovendosi occupare del trasferimento o chiusura del mutuo.
Vi sono 4 strade percorribili, che hanno dei requisiti e sono compatibili in alcune situazioni.
1. Mutuo con sostituzione di garanzia dell’immobile
Quando si possiede un immobile su cui vi è un mutuo e se ne vuole comprare un altro, si può procedere con l’operazione che le banche chiamano “sostituzione di garanzia”: lo spostamento del mutuo sul nuovo immobile, liberando quello precedente.
L’immobile non si libera solo dal mutuo ma anche dall’ipoteca, che la banca applica nel caso in cui le rate del mutuo non fossero pagate, pignorando l’immobile per poi venderlo.
In questo modo, il soggetto rimane debitore verso la banca della stessa somma, ma cambia l’immobile oggetto di mutuo e ipoteca.
Questa soluzione richiede che:
- la banca preveda la formula della sostituzione di garanzia;
- il soggetto che vende l’immobile desideri comprarne un altro;
- Il contratto di sostituzione di garanzia va redatto da un notaio.
2. Vendere casa col mutuo ponte
Un’opzione molto diffusa all’estero già da alcuni decenni e da poco presente anche in Italia è quella del mutuo ponte. Permette ai proprietari di una casa con mutuo di finalizzare l’acquisto di un nuovo immobile senza aver ancora concluso la vendita dell’immobile precedente.
Si tratta di un anticipo di denaro che la banca concede al mutuatario, il quale può rimborsarla durante la durata del prestito o alla vendita della sua proprietà.
Si tratta di un mutuo della durata massima di soli 2 anni (12 mesi rinnovabili una sola volta) e che va dal 50% all’80% del valore dell’immobile. Questo tipo di mutuo permette di acquistarne un secondo ma senza che esso risulti come seconda casa, vista l’intenzione di vendere il precedente.
Per accedere al mutuo ponte bisogna presentare l’atto d’acquisto del nuovo immobile e la dichiarazione di messa in vendita del vecchio immobile.
Entro 2 anni il prestito sarà coperto dai proventi della vendita e si risulterà proprietari solo del nuovo immobile.
Questa tipologia di mutuo ha tre criticità:
- tassi di interesse più alti;
- elevate spese notarili totalmente a carico del richiedente;
- attualmente viene concesso quasi esclusivamente da istituti bancari stranieri.
Ha però tre vantaggi:
- permette di acquistare un nuovo immobile senza avere ancora i fondi necessari;
- può essere adatta ad alcune situazioni, come l’acquisto di una casa ancora in costruzione;
- capitalizza le rate mensili: ogni euro pagato verrà sottratto dal prestito per l’acquisto della nuova casa.
Estinzione anticipata del mutuo tramite vendita
La migliore soluzione, oltre che la più diffusa, per vendere una casa con mutuo in corso rimane quella di estinguere il mutuo prima della vendita o contestualmente.
Ciò è possibile in due modi:
- Estinzione del mutuo prima dell’atto: si opta per questa soluzione quando si ha già la somma per estinguere il mutuo, che viene pagato in un’unica soluzione. La banca rilascia quindi la cancellazione dell’ipoteca e la quietanza dell’estinzione.
- Estinzione del mutuo al rogito: si utilizza il capitale arrivato dalla vendita dell’immobile. L’acquirente consegna un assegno alla banca pari alla somma residua del mutuo, eventuali penali incluse, e la banca rilascia la quietanza dell’estinzione e cancella l’ipoteca.
Questa modalità è vantaggiosa sia per la banca che per il venditore, che hanno interesse di chiudere il rapporto di finanziamento senza mantenere vincoli.
L’estinzione anticipata ha alcune criticità. Ad esempio, potrebbe risentire di un mancato coordinamento tra i soggetti interessati. Inoltre, potrebbe comportare delle penali. Infine, va tenuto presente che gli interessi di un mutuo si pagano soprattutto i primi anni, ed è per questo che estinguere in un determinato momento potrebbe essere poco conveniente.
Accollo del mutuo al compratore
Un’opzione per vendere una casa con mutuo è quella di trasferire il mutuo sul compratore, che libera il venditore e subentra nel pagamento delle rate.
In questo caso, il compratore accetta le condizioni del mutuo e ha l’obbligo di pagare l’ammontare del debito residuo, fino alla naturale scadenza, sostituendosi al debitore originario. I soggetti coinvolti nell’accollo del muto sono quindi l’accollante (chi compra) e l’accollato (chi vende).
Ci sono due tipologie di accollo: l’accollo cumulativo, che vincola il mutuatario originale a rimborsare le rate nel caso in cui il compratore smettesse di farlo, e l’accollo liberatorio, che toglie al venditore qualsiasi obbligo.
Questa opzione richiede che siano d’accordo, oltre che il venditore, anche l’acquirente e la banca.
Questa opzione è sicuramente vantaggiosa per il venditore, che si libera dal peso del mutuo, ma potrebbe non esserlo per il compratore, che deve fare attente valutazioni: se è vero che in questo modo non ha i costi di accensione del mutuo, ne deve però accettare le condizioni, anche se dovessero risultare svantaggiose. Nulla vieta però di ridiscutere le condizioni del mutuo in seguito, con la banca.
Vendere una casa con mutuo se l’immobile è cointestato
Quando l’immobile con mutuo è cointestato, va verificato il consenso di tutti i proprietari. Se ad essere cointestato è anche il mutuo, ci deve essere il consenso di tutti gli intestatari del finanziamento e vale quanto già detto per i casi in cui il proprietario è unico.
In arte Irriverender, è Architetto di formazione, Docente di ruolo di Tecnologia, Copywriter e Seo Specialist.
Collabora con varie riviste e siti, scrivendo saggi su temi di architettura, domotica, design, real estate e tecnologia dell’abitare.
