L’acquisto programmato permette ad un compratore di acquistare la casa tramite pagamenti dilazionati, potendo usufruire subito dell’immobile (e andarci a vivere), ma con la proprietà condizionata al completamento del pagamento totale. Si tratta di un’ottima soluzione che può evitare il mutuo e fornire un’altra modalità di dilazione del pagamento.
Chi ha “inventato” l’acquisto programmato?
Questa formula è stata ideata da Pietro Scano e Daniele Iecis, della Welcome Immobiliare, che si trova in Sardegna, a Quartu Sant’Elena e non va confusa con altre modalità, come l’affitto a riscatto. Si è in seguito diffusa e ora vi fanno ricorso molte agenzie immobiliari, costruttori e privati.
Contratto di acquisto programmato: cosa deve contenere?
Il contratto dell’acquisto programmato deve essere redatto in forma scritta e deve contenere le seguenti informazioni:
- Descrizione, pertinenze, destinazione d’uso, dati catastali dell’immobile.
- Versamento iniziale, suddiviso tra caparra (non recuperabile in caso di recesso) e acconto (recuperabile).
- Importo delle rate mensili che accresceranno caparra e acconto.
- Modalità e tempistiche relative all’atto.
Acquisto programmato: vantaggi per tutti
La modalità dell’acquisto programmato è vantaggiosa sia per il proprietario che per l’acquirente. Al primo garantisce di vendere a un prezzo equo. Al secondo permette di pagare in modo dilazionato e di usufruire subito dell’immobile.
Questa modalità è consigliata a quei venditori che hanno difficoltà a chiudere la compravendita, e hanno quindi dei costi per un immobile inutilizzato, e agli acquirenti che hanno poca liquidità nell’immediato.
Questa formula è inoltre vantaggiosa anche per le agenzie immobiliari, che riescono a raggiungere un tipo di potenziale clientela altrimenti esclusa dalle compravendite. Ne giova anche il mercato immobiliare, che ne esce ravvivato.
Rischi e come evitarli
La modalità dell’acquisto programmato ha però anche dei rischi. Per il proprietario, il rischio riguarda il caso in cui il compratore rinunciasse ma non volesse lasciare l’immobile e si dovesse ricorrere al giudice per liberarlo. Questo rischio può essere evitato se il contratto viene trascritto come atto pubblico: in questo caso la clausola di immediato rilascio dell’immobile in caso di inadempienza costituisce titolo esecutivo.
Acquisto programmato VS Mutuo
Rispetto al mutuo, l’acquisto programmato ha tre grandi vantaggi:
- Ormai è raro che il mutuo non richieda una consistente cifra iniziale, mentre con l’acquisto programmato l’acconto iniziale può essere anche solo del 6%.
- Vi è un risparmio sugli interessi.
- La rata mensile è più sostenibile rispetto a quella di un mutuo.
Acquisto programmato: garanzie e tutele
La formula dell’acquisto programmato va accompagnata da particolari forme di garanzia e tutela:
- La trascrizione del preliminare
- Un congruo e ben calibrato ammontare delle caparre penitenziali e degli eventuali acconti prezzo.
- La facoltà di nomina di terzo acquirente.
- La facoltà di recesso.
Il contratto stipulato dovrebbe essere trascritto in Conservatoria con autentica delle firme o in un Atto Pubblico, tramite un notaio.
Come vengono suddivise le spese
Le spese del contratto vanno divise a metà tra acquirente e venditore: c’è un’imposta di registro fissa di circa 200 euro e dei bolli.
Inoltre, l’acquirente pagherà gli oneri notarili e le spese per l’Atto definitivo, mentre il proprietario pagherà l’Imu e le imposte di tipo patrimoniale.
Inoltre, dal momento della firma del preliminare, le spese di manutenzione e d’esercizio (servizi condominiali, utenze, raccolta rifiuti) sono a carico dell’acquirente, mentre quelle straordinarie e rimangono a carico del venditore a meno che non venga deciso diversamente dal contratto.
Acquisto programmato: tempistiche
Il contratto di acquisto programmato va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sua firma.
Il rogito andrà fatto entro massimo tre anni: in questi 36 mesi ciò che verrà versato al proprietario verrà detratto dal prezzo di vendita. Per legge è impossibile prolungare questo periodo oltre i 3 anni, perché dopo questo periodo, da codice civile, la trascrizione cessa di esistere
Durante i tre anni è bene rimanere in contatto e verificare che l’intenzione del compratore sia rimasta invariata: il preliminare può essere ceduto a terzi, e se l’acquirente trova un sostituto può rientrare in possesso della cifra versata. Per questo motivo, è bene fare il punto della situazione a circa due anni dall’inizio.
In arte Irriverender, è Architetto di formazione, Docente di ruolo di Tecnologia, Copywriter e Seo Specialist.
Collabora con varie riviste e siti, scrivendo saggi su temi di architettura, domotica, design, real estate e tecnologia dell’abitare.
